IMMOBILIER : Que s’est-il passé au premier semestre 2023 ?

La baisse des prix ne compensant pas la hausse des crédits, les Français se résignent à acheter plus petit.

La situation du marché immobilier a radicalement changé en France. Le nombre de transactions, qui n’avait cessé de croître depuis 8 ans, a considérablement baissé :

-14,1% entre le 1er semestre 2022 et le 1er semestre 2023.

La faute à qui ? La faute aux crédits ! 

A l’origine de ce retournement de marché : l’augmentation brutale des taux d’intérêt, conjuguée à une forte inflation, a profondément pesé sur le pouvoir d’achat immobilier des ménages. Celui-ci a reculé de -18,4%, par rapport à juillet 2022.

Pour compenser l’atrophie de l’enveloppe financière mobilisable par emprunt, seules deux possibilités existent : la baisse des prix ou la hausse de l’apport personnel. Or les prix peinent à s’infléchir : ils augmentent même de +0,9% pour les maisons (s’établissant à 2636 € le m², ce qui est un record historique) et diminuent légèrement pour les appartements de -1,7% pour atteindre 4198 € le m² (un niveau toujours supérieur à 2021).

Au-delà de l’atterrissage anticipé, le marché immobilier semble désormais être entré dans une ère nouvelle, dans un mouvement haussier des taux de crédit à l’habitat couplé à une inflation que les banques centrales maîtrisent par la hausse de leur taux d’intérêt, pénalisant de facto les emprunteurs.
À ce titre, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) pourrait assouplir ses règles sur le taux d’endettement de 35 % maximum et des durées de prêt qui ne peuvent pas aller au-delà de 25 ans, malgré des réticences de la Banque de France, la fin des politiques monétaires accommodantes provoquant une hausse mécanique des taux, le retournement du marché immobilier étant sans lien avec les règles prudentielles.
Dans ce contexte, il faut prendre en compte l’arbitrage des dépenses pour les particuliers, particulièrement vis-à-vis du logement et de l’acquisition, a fortiori de la primo-accession. Comme le constatent les notaires et nos agences, les primoaccédants aux revenus les plus modestes sont directement touchés par ce contexte macroéconomique qui les pénalise et ont, pour la plupart, disparu du marché immobilier. Gageons que si la baisse des prix se catalyse sous l’effet d’un cadre plus favorable aux acquéreurs, le marché immobilier pourrait y retrouver un second souffle bienvenu, « la pierre » restant une sécurisation face à l’inflation.